引子

近日，二线城市长春禁止开发商返本降价销售冲上热搜。

长春某楼盘标价每平1.2万元实际每平只要6千元，开发商还要6年补贴55万！还有的楼盘从元/平方米直接返利多元/平米；有的楼盘直接大幅打折。

与此反差的近期热搜事件是，广州黄埔的时代春树里小区有业主打7折售房，遭到小区30名业主联名举报，要求撤销房产交易。这成了全国人民津津乐道的话题。

难道，楼市只能打肿脸充胖子虚火，不能降价了？

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6月8日，二线城市长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》，针对近期房地产市场出现涉嫌返本销售或变相销售的行为，提出了包括行政处罚、停止网签备案和监管预售资金在内的三条处理措施。

来源：长春市住房保障和房屋管理局

《通知》全文中表述：

近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”

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每日经济新闻记者报道，长春某名都当时打的广告是～元/平方米，这个项目开盘时精装修交付价格是元/平方米以上。

至于从元/平方米降至元/平方米的手段也颇为直接——返利。

具体操作方法，就是以备案价元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。

而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。

标价每平1.2万元实际每平只要6千元，开发商还要6年补贴55万！

日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。

晰晰悦府当时的推介盛况受访者供图

晰晰悦府售楼现场每经记者王佳飞摄

打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。

花溪谷的备案价格是～元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以元/平方米的价格销售。

销售人员也颇为直接：“目前房价是元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”

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长春开发商这一轮操作，实际就是购房者通过与开发商私下达成协议，变相拿到了“低价房”。从“过程”来看，许多人第一感觉是这样：“房企让利，楼盘大幅降价，购房者省钱买房有什么不好？”

事实上，“返本销售”是国家明令禁止的。

年发布的《商品房销售管理办法》第十一条就已经明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

返本销售看似“优惠”，背后存在着巨大“风险”。背后的开发商一旦资金链断裂，就会出现烂尾房、违约房、毁约房，损失最大的还是购房者。

过去，类似案例常常发生在各地的商铺及商住公寓项目上，开发商通过承诺售后包租、售后返利等方式来吸引投资者，部分包租及返利期限可以长达10年、20年，结果项目烂尾、交付后违约、毁约的案例比比皆是，导致众多投资者血本无归。

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返本销售与降价打折还是有一定区别，降价打折也是一个敏感话题。年，因全国各地楼盘大规模降价，引发政府直接干涉，多地楼盘降价被叫停。

年3月6日，江西省赣州市官方发文喊停开发商特价房，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

年2月，江苏邳州市某楼盘降价元/㎡销售，被当地房地产商会通报批评，称其严重扰乱市场秩序，房企应按照政府备案价格销售。

新华网年2月27日报道，三亚市发展和改革委员会、三亚市住房和城乡建设局近日联合下发文件规定：新房降价销售幅度不得超过备案价格的20%。

年1月，芜湖市某楼盘降价元/㎡销售，引发老业主不满，前往售楼部维权。随后，当地住建委要求该房企立即停止促销活动，并纠正低于备案价5%的销售行为。

年1月9日，中粮置地老总人为控制房源，突破底价销售，严重扰乱市场秩序，大搞权钱交易，被移送检方。

年至今，开发商对于降价打折明显谨慎多了。一些地区还出台了“限跌令”，比如马鞍山发布“限跌令”，规定楼价跌幅不得超10%。

当然，更多的地区是限涨令。深圳年规定，新房分批加推，不能涨价！以精装修来加价被限制！全国多地规定，加推住宅新盘房价不能超过首次备案价格。

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返本销售是变相的降价销售。目前，绝大部分开发商明知通过大幅降价能够快速，尽快回笼资金，但并不降价。

开发商不降价，大概有以下几个方面的原因：

业主“不允许”降价

前段时间，广州黄埔的时代春树里小区有业主把4万/平的房子，以2.8万/平的价格卖出，结果30名业主联名写了份《虚假交易撤销书》向某中介APP举报，要求撤销一单房产交易。30名业主还专门印上自己的红手印，有种万人上书的即视感。最搞笑的地方在于，他们的起草的举报理由居然是有人偷税漏税。

楼盘一降价，业主就维权。拉起条幅，大喊退钱，冲进售楼部打砸。一跌就闹的戏码，在全国各地都有上演。

有数据表明，房产在中国家庭里的财富占比已经超过70%。一旦房价出现下跌，那么就等于家庭财富出现缩水，这是绝大多数业主都不能接受的事情。所以许多开发商就不敢得罪业主了。

同行“不允许”降价

如果某个开发商降价，同行就认为坏了规矩，担心这会导致行业陷入“恶性竞争”的局面，同行会以恶意降价不利于市场的稳定，扰乱市场正常秩序为理一致反对。

成本“不允许”降价

现在人工费、建材价格等成本都在上涨，因为物价不断上涨的原因，开发商在各方面的成本支出都在上涨。而真正增长较快的是土地价格，过去一些年，全国地价翻了几番！在这种成本增长的背景下，开发商能降价吗？

政策“不允许”降价

人民日报评论过，国家调控楼市的政策目的在于“稳定大局”，不是不让房价下降，而是不能让房价下跌的太快。国家希望的是，让房价能够逐渐的回归到合理的区间中，而不是大涨大跌，这不是政策的真正意义。

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长春禁止开发商返本销售事件也表露出人们对长春为代表的部分二三线地区楼市现状的担忧。

二线城市长春楼市从年的元/平方米到现在普遍元/平方米，有的单价1万出头，涨幅已经很高。根据国家统计局数据，长春自年10月以后，房价处于低迷状态，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在年10月至年3月间几乎每月都环比价格下降。

年长春3月长春首次集中供地建面万㎡，而5月二次集中供地建面万㎡，两次集中供地建面超过万㎡。近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，每年会形成大约万平方米剩余。开发商竞争相对较为激烈。

长春北湖地区航拍每经记者王佳飞摄

相比热点二线城市如杭州、苏州、郑州、西安等地，长春远远不如，究其原因还是没有产业支撑导致人口净流入不足。

无论本土房企还是外来房企，面对资金压力很容易滋生一些类似返本销售的乱象，如哈尔滨、长春、沈阳、大连4个主要城市的情况还算撑得住，而北方其他四五线城市的压力会更大，此前鹤岗等地惊现“白菜房”就是证明。

从土地市场来看，22个首批集中供地试点城市“两极分化”十分明显。

热闹如杭州、重庆、深圳等城市，土地平均溢价率均超过30%，高的超过%，地王价格被不断刷新；冷清如长春、沈阳、青岛，大半土地以底价成交，甚至出现多幅因无人竞标而流拍地块。

其中，长春作为第一个集中拍地的城市，共推出51宗宅地却有11宗终止挂牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底价成交，只能用惨淡收场来形容。

来源：每日经济新闻、中国吉林网、观察者网、网络